מטרת הפעילות שאני מציעה היא לבצע ניתוח והנגשה של השמאויות המכריעות
להציף מָהם הפרמטרים המעלים או מורידים את גובה השומה
להשפיע על מניעת שומות סותרות, כדי לסייע לציבור לבצע בקרה נבונה על הצדקה, שוויון ואחידות המס הזה בין נישומים דומים.
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלים של נכס במקרים בהם הוועדה המקומית מאשרת תכנית המביאה לעליית ערך הקרקע שלו (בדרך של הרחבת זכויות בנייה או בדרך אחרת)
עפ"י חוק התכנון והבנייה
דירה שקיבלה זכויות בנייה חדשות מכוח תב"ע חדשה (תב"ע - תוכנית בניין עיר) תשלם לעיריה חצי מ"ערך" הזכויות הללו בעיסקת מכר או בבקשה להתר (המוקדם מהשניים).
לדוגמא, התפרסמה בראשית 2018 תב"ע חדשה ברובע 3 בתל אביב . לכן, מאז 23 בינואר 2018 כל דירה שנמכרת ברובע 3 בתל אביב חייבת לשלם לעיריית תל אביב הטל השבחה גבוה במאות אחוזים מההטלים שהיו נהוגים ברובע זה.
התהליך הרגיל הוא:
עם מסירת הודעה על עיסקת מכר קובעת מחלקת שָמָאוּת בעיריית תל אביב את גובה הטל ההשבחה ושולחת אותו למוכר (עם הסברים).
בתוך 45 יום מיום קבלת השמאות יכול המוכר לערער על גובה השומה (“השגה”).
הערעור מתבצע בידי שמאי פְּרָטִי. בד"כ פונים לשמאים שמתמחים בתחום הספציפי של ערעור על שמאות העירייה להטל השבחה.
2 השמאויות הללו: זו של העירייה וההשגה עליה מופנות ל"שמאי מכריע"
שתפקידו ליישב מחלוקות בין הרשות לַפְּרָט (יש סהכ 25 שמאים מכריעים בארץ. “שמאי מכריע” הוא שמאי מקרקעין שהתמנה על ידי שר המשפטים לכהן בתפקיד מעין שיפוטי של הכרעה בסכסוכים שומתיים. מדובר למעשה במנגנון ליישוב מחלוקות שנקבע בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה מ-2009, במטרה לאפשר לנישומים לערער על גובה היטל ההשבחה בהליך מהיר, יעיל ושקוף. החלטות השמאים המכריעים מחייבות גם בעלי נכסים שלא היו צד להליך.
השמאי המכריע בוחן את 2 השמאויות באופן פרטני לכל סעיף וסעיף. הכרעתו - “שמאות מכריעה” - היא הקובעת לגבי התשלום ומפורסמת בציבור.באתר מועצת השמאים.
[על שומה מכרעת יכולים לערער בפני ועדת הערר.]
פומביות השומות מחוייבת בחוק.
כלים פרקטיים שנרצה ליצור לאנליזה נקודתית ורחבה, והרציונל עבורם:
- מחשבון לסימולציה של הטל השבחה צפוי משוער.
- כלים לניתוחים רוחביים לבקרה על הוגנות ואחידות המס. והצפתם לעין הציבורית. כרפרנס לשומות השבחה שנותנות הרשויות. וכבסיס לבקרה ציבורית ולבקרת מבקר המדינה
- הצפת העקרונות / הגורמים /השיקולים/ הקריטריונים כולל הצפת קריטריונים לא מוצדקים להטל כגון זכויות היפוטטיות שניתן להוכיח שאינן ישימות (לדוגמא. שימוש בגג שתפוס עי דירה ללא התר שבנוייה כבר 80 שנה ואשר העירייה גובה ארנונה על אותו שטח בדיוק שעליו מטילה עליו הטל השבחה. הטל בגין אופציה לחדרי יציאה לגג שכבר עשור אינם מבוקשים בגלל חוסר הגיון כלכלי.נושא שבו נעשה ההפך מהשבחה. בעבר היה פוטנציאל כזה. בעקבות השילוב בין תמא לתבע האופציה הזו הפכה ללא כלכלית והסירה זכויות עבר ריאליות והפכה אותן ללא כלכליות באופן קיצוני)
גילוי מהם בפועל הפרמטרים להטל השבחה ע"י חילוצם משומות אמיתיות (ולא מפרסומים); התמקדות בשיפוט של התוצאות, ולא של הכוונות. :
- שטח לבנייה בגין הזכויות החדשות. כולל זכויות היפותטיות כגון דירת פולש בת 70 שנים. שהעיריה גובה עליה ארנונה ובאותה עת גובה על אותו שטח הטל השבחה.
- מחיר שוק עבור מ"ר. במקום ספציפי ובנקודת זמן ספציפית (עם תחזית לעתיד? אולי למועד שייבנה?)
- איך מבוצע חישוב מחיר שוק למ"ר? עד כמה גדולה השונות בפרמטר הזה?
- מה הגבולות לרפרנס – כמה דירות? האם דירות שנמכרו מלפני חודש? שנה? שנים?
- האם לממוצע מחיר שוק למ"ר נכנסות דירות בבניינים עם סטנדרטים חדשים וישנים? מגדלים חדשים עם דירות מלפני 80 שנה? דירות עם חניה ומעלית עם דירות שאין להן
- איך מחשבים מספר מ"ר בדירה שמהווה רפרנס למחיר שוק: האם לפי מ"ר שהצהירו ברשות המיסים? לפי מדידה שעשתה העירייה לצורכי ארנונה?
- מחיר הוצאות בגין בינוי הזכויות ובגין חיזוק הבניין לתקן 413
- לשם חילוץ הערך נטו של מר שמתקבל מהזכויות הללו
- זכויות נוספות. חדרי יציאה לגג? זכות היפוטטית ולכן לא הוגנת. זכות לבנות בריכה על הגג.
- פרמטרים נוספים: מקדם דחייה למושעא (מקטין את ההטל). מקדם התאמה למבנה קיים. מקדם לדירת גג. מקדם מרפסת גג במצב חדש. מקדם מרפסת גג במצב קודם. מקדם אחר. …
לשם בקרה :
- איך מחושב כל אחד מהפרמטרים הללו: בשומה העירונית. בהשגות. בהכרעה. מהו הפער. האם יש פער קונסיסטנטי? האם פער מגמתי לשמאי ספציפי? פער בין בניינים סמוכים. פער באותו בניין.
- לועדת ביקורת המדינה. גם לאוצר. קבילה על כך שאין גג להטל
- לבחון תהליכים והתכנסות ברובע שהתב"ע כבר ותיקה (למשל, רובע לב העיר). איך התחיל ומתי התייצב? ומה הפערים בשומות בין רובעים שונים. בין שומה ראשונה לשומה שנעשית לאחר זמן
- שכר שמאי-מערער. איך מתפלג. האם הפער כדאי גם לעירייה וגם לשמאי וכיצד הפער נתרם ע"י חסות החשיכה